Szeptember elsején elindult az Otthon Start Program, aminek a bejelentésére óriási ingatlan árrobbanást jósoltak. De mi a helyzet Debrecenben, tényleg ekkora emelkedést hozott magával ez az új konstrukció? Kathi Lászlóval, a Miller Ingatlan egyik tulajdonosával beszélgettünk, aki megosztotta velünk ingatlanközvetítőként szerzett 15 éves tapasztalatait és elárulta, mi a helyzet jelenleg a piacon.
Hogyan alakult idén az ingatlanpiac Debrecenben?
Debrecenben az ingatlanárak nem álltak meg, folyamatosan emelkedtek, de nem robbanásszerűen, mint ahogy azt sokan várták. Az első negyedévben azt tapasztaltuk, hogy a használt lakások ára jelentősebben nőtt (éves szinten olyan 5-6%) míg az új lakásoké kimagaslóan nem változott.
Milyen hatással volt az Otthon Start Program bevezetése a piacon?
A kedvezményes, fix 3%-os hitel (első lakásra) nagy lendületet adott az ingatlanvásárlóknak, különösen azoknak, akik eddig tartottak a magas kamattól. Ennek ellenére Debrecenben nem változtak jelentősen azon ingatlanok árai, amelyek megfelelnek a 3%-os hitel feltételeinek. A kínálat tekintetében a városban a legtöbb eladó lakóingatlan megfelel azoknak a kondícióknak, amelyekkel most fel lehet venni ezt a hitelt.
Milyen ingatlanokat keresnek leginkább?
Elsősorban a felújított, újszerű, jó állapotban lévő ingatlanok a legkeresettebbek, amelyek biztonságos környéken, jó közlekedéssel rendelkeznek.
A panellakások árai is az egekben Debrecenben: a felújított paneleknél a négyzetméterár már sok esetben közelít a 1 millió forinthoz.
Milyen lakások mennek el nehezebben a piacon?
Az új lakásoknál pici visszaesés figyelhető meg, ezeknek az aránya az eladott ingatlanok között alacsonyabb, viszont keresik a Debrecen közeli településeken lévő viszonylag elfogadható áron megépített sorházi, illetve ikerházakat, amely sok esetben egy panellakás áráért megvehetőek.
Azokat az ingatlanokat, amelyek rossz állapotúak, felújításra szorulnak, vagy kevésbé vonzó helyen vannak, nehezebb eladni, illetve alacsonyabb árat tudnak csak elérni. A 3%-os hitel ösztönző hatású, mivel több vevő válik hitelképessé, így növekszik a kereslet az első lakásukat vásárlók közt, valamint azok között, akik eddig tartottak a magas piaci kamattól.
Az eladó vagy a kiadó lakásokat keresik inkább?
Rövid távon még mindig erős a bérlakás kereslet az egyetemisták és a munkások körében, átlagosan 160-250 ezer forint havonta a bérleti díj, de természetesen ettől jóval magasabb összegért is lehet találni kiadó igényes ingatlanokat.
Hosszabb távon azonban, és az idei év elejéhez képest az eladó lakások iránt nőtt jobban a kereslet, köszönhetően a támogatott hitelnek.
Hogy tapasztaltátok, mennyire nőtt a vásárlási kedv most szeptember előtt?
Az elmúlt két évhez képest jelentősen nőtt a kereslet, de kiemelném, hogy itt is főként a lakások iránt.
Ez most is a szokásos iskolakezdési szezon miatt vagy az új hitel is befolyásolta a piacot?
Debrecenben mindig szezonális a lakáspiac: augusztus és szeptember előtt a diákok és a szülők keresnek lakást vagy albérletet az egyetemi tanév miatt. Ez minden évben érezhető, ilyenkor megnő a bérlakások iránti kereslet, de sok szülő inkább vásárol, mert hosszabb távon jobban megéri, mint évekig bérleti díjat fizetni, bár ez is csökkenő tendenciát mutat évről évre, de természetesen albérleti hullám az most is volt.
Körülbelül mennyi ideig van egy ingatlan a piacon mielőtt gazdára talál?
Ez attól függ, hogy milyen típusú ingatlanról beszélünk, milyen az állapota, melyik városrészen van és milyen árkategóriába tartozik. Debrecenben az átlagos eladás olyan 3 hónap szokott lenni, de előfordul, hogy pár nap alatt elmegy, vagy akár egy évig is áruljuk. Nem mindegy, hogy lakásról vagy házról van szó és milyen környéken van.
A vásárlók körében mi a gyakoribb, hogy hitelből vásárolnak vagy kézpénzre?
Én úgy látom, hogy országosan és Debrecenben is 60% hitelés 40% készpénz lehet most a reális arány, a 3%-os hitel miatt várhatóan még tovább nő a hitelből vásárlók aránya a következő hónapokban. A készpénzes vásárlók inkább befektetés céljából vásárolnak, míg a fiatal családok, első lakást keresők többsége hitelből tudja megoldani.
Milyen mértékben emelkedtek meg az albérlet árak az elmúlt tíz évben?
Közel 15 éve dolgozom ingatlanközvetítőként, tehát elmondhatom, hogy az elmúlt években Debrecenben folyamatosan emelkedtek az albérlet díjak is, különösen a jó állapotú, modern, jól felszerelt lakásoknál, illetve az egyetemekhez közel, vagy annak vonzáskörzetében, de nagyon sok külföldi diák bevállalja hogy messzebb is bérel lakást amennyiben tömegközlekedéssel gyorsan, átszállás nélkül célba ér. Az egyetem közelében, illetve a belvárosban az albérleti díjak inflációval, rezsiköltséggel együtt jóval magasabbra jutottak, mint tíz évvel ezelőtt. Ezt több tényező is befolyásolja, például az infláció, az energiaköltségek, a karbantartási költségek növekedése, a lakásállomány korszerűsítése, és a kereslet növekedése. Tíz évvel ezelőtt még lehetett albérletet 60-80 ezerért is találni, most viszont olyan 150-180 ezer forint a panellakások ára. A tégla lakás és az újabb építésűek viszont ettől jóval magasabb, 230-300 ezer forint az átlagár ebben a szegmensben, itt is találkozhatunk kirívóan magas árakkal akár 500-600 ezer forintért is, természetesen ezeket is ki tudják adni.
Hogy látod, most mennyire nehéz a környéken lakáshoz jutni?
Nem lehetetlen, de viszonylag nehéz most lakáshoz jutni, különösen azoknak, akik nem rendelkeznek stabil, magas jövedelemmel, nagy önerővel, vagy éppen nem hajlandóak kompromisszumot kötni. Ha a statisztikát nézzük, akkor most több mint tíz évet kellene dolgozni, hogy egy 50 nm-es lakást meg tudjunk venni, tíz évvel ezelőtt ez a szám közel hat év volt. Az Otthon Start Program segítséget jelenthet, de még így is szükséges az önerő, és sok esetben kompromisszumokat kell kötni a hely, az állapot, a méret vagy a felszereltség tekintetében.
Összefoglalva én úgy látom, hogy az elmúlt 15 évben, nagyon sok minden történt (svájci frank bedőlés, covid), de az ingatlanpiac sosem állt meg, esetleg lelassult, ennek ellenére érdeklődők, szerződéskötések mindig voltak és lesznek is.
Hozzászólások